PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

U ovom podforumu se nalaze sve teme za raspravu i otovrene za komenitanje. Teme su u pravilu geodetske struke, a otvaraju ih moderatori samoinicijativno ili na Vaš prijedlog.
Avatar
adam.agotic
Postovi: 107
Pridružen/a: 13 lip 2019, 12:54
Lokacija: Slavonski Brod

PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la adam.agotic » 02 kol 2019, 18:29

Nakon niza pitanja svojih članova po pitanju parcelacija građevinskog zemljišta, HKOIG je obavila konzultacije među svojim tijelima te kontaktirala Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja kako bi se stekao uvid u uobičajenu praksu po nekim pitanjima. Komora će i dalje biti u otvorenom kontaktu sa MGIPU po ovim pitanjima te se pozivaju članovi Komore da svoje eventualne nejasnoće oko primjene propisa o gradnji mogu uputiti prvo na adresu Komore. Stručna tijela komore će dati svoje mišljenje o postupanju, a ukoliko je potrebno i kontaktirati nadležno Ministarstvo radi konzultacija.
Potrebno je imati na umu da "mišljenje", bilo ono izdano od strane Komore ili Ministarstva nije i ne može biti obvezujuće, već da u svim upravnim postupcima pred Ministarstvom završnu riječ ima drugostupanjsko tijelo. U nastavku će u formi pitanje/odgovor biti navedena mišljenja Komore o pojedinim situacijama za koja vjerujemo da će u dobrom djelu poslužiti članovima.


Pitanje 1. Koja je razlika između neizgrađenog građevinskog zemljišta i neizgrađenog građevinskog područja?

Neizgrađeno građevinsko područje je područje unutar građevinskog područja nekog naselja, a koje je prostornim planom tog područja iskazano kao neizgrađeno. Neizgrađeno građevinsko zemljište je faktička kategorija i ona se utvrđuje prema stanju u naravi, odnosno je li na nekom zemljištu uistinu sagrađena zgrada ili nije. Zakon o komunalnom gospodarstvu članak 92. stavak 4. propisuje među ostalim:
"Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja na kojemu se u skladu s propisima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja mogu graditi zgrade stambene ili poslovne namjene, a na kojemu nije izgrađena zgrada ili na kojemu postoji privremena građevina za čiju izgradnju nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade"

Neizgrađeno građevinsko zemljište se faktički može nalaziti na području koje je prostornim planom naznačeno kao izgrađeno građevinsko područje, ali to ga ne "pretvara" u izgrađeno samo zbog te činjenice.

Analogno tome, izgrađeno građevinsko zemljište se može nalaziti na području koje je prostornim planom naznačeno kao neizgrađeno građevinsko područje.


Pitanje 2. Što kad se čestica formira iz više čestica od kojih su tri neizgrađene, a jedna je dijelom izgrađena, ali taj izgrađeni dio ne ulazi u novu česticu.

Bitno je utvrditi kakve su kategorije dijelovi zemljišta (izgrađeno/neizgrađeno) koji će činiti novu katastarsku česticu. Ako se radi o neizgrađenom građevinskom zemljištu, onda se na takvu parcelaciju trebaju primjenjivati odredbe koje se tiču neizgrađenog građevinskog zemljišta. Potrebno je doduše voditi računa, ako se na preostalom dijelu katastarske čestice čiji dio ulazi u novoformiranu česticu nalazi postojeća zgrada, da se parcelira na način da toj zgradi ostane zemljište nužno za redovitu upotrebu sukladno prostornim planovima. Treba voditi računa i o aktima koje ta zgrada posjeduje, kakvi su uvjeti propisani tim aktima i slično, tako da odgovor na ovo pitanje nije univerzalan za sve slučajeve.


Pitanje 3. Stranka mi je dostavila sudsku presudu o utvrđivanju prava vlasništva, ali za izgrađeno građevinsko zemljište. Mogu li izraditi parcelacijski elaborat temeljem takve presude.

Zakon o prostornom uređenju, članak 160. ne propisuje takvu mogućnost, međutim, to ne znači da nije dozvoljeno ishoditi i rješenje o utvrđivanju građevne čestice ako se na tom zemljištu nalazi postojeća zgrada, a koje će biti u skladu i sa prostornim planom ili barem sa pravilima struke te sa sudskom presudom.

Isto tako, elaborat se uvijek može izraditi i samo temeljem sudske presude bez poštivanja odredbi Zakona o prostornom uređenju. Ako njegovo potvrđivanje ne bude prihvaćeno na prvostupanjskoj i drugostupanjskoj razini, pravni sustav nudi pravni lijek i za takve opcije, a to je pokretanje upravnog spora. Praksa je do sada pokazala postojanje različitih odluka sudova u kojima su takve tužbe bile i odbijane i prihvaćane. Ovo je tema koja zahtjeva puno intenzivnih komunikacija sa Ministarstvom graditeljstva i prostornog uređenja čiji stavovi su zapravo jasni i u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju, ali prvenstveno sa Ministarstvom pravosuđa. U narednom vremenu će se Komora svakako dodatno angažirati oko ovog pitanja.


Pitanje 4. Što kad na čestici postoji zgrada koja je nelegalna? Ona nije "postojeća" sukladno propisima o gradnji, a smatra li se to zemljište izgrađenim?

Zakon o komunalnom gospodarstvu članak 92. stavak 4. propisuje među ostalim:
"Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja na kojemu se u skladu s propisima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja mogu graditi zgrade stambene ili poslovne namjene, a na kojemu nije izgrađena zgrada ili na kojemu postoji privremena građevina za čiju izgradnju nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade"

U definiciji neizgrađenog zemljišta se ne govori posebno o "postojećoj" zgradi, već o zgradi.


Pitanje 5. Jednim geodetskim elaboratom sam obuhvatio više katastarskih čestica, pri čemu na dvije čestice radim parcelaciju temeljem jednog rješenja o utvrđivanju građevne čestice, na druge dvije radim parcelaciju temeljem drugog rješenja o utvrđivanju građevne čestice, a na preostale 3 čestice evidentiram stvarno stanje. Je li to dozvoljeno?

Jednim geodetskim elaboratom je moguće obuhvatiti više katastarskih čestica unutar jedne katastarske općine. Također, nigdje nije propisno da se jednim geodetskim elaboratom može obuhvatiti samo jedan akt poput rješenja o utvrđivanju građevne čestice. Iako je bilo nekoliko pritužbi da nadležni uredi za graditeljstvo ne žele izdavati potvrde o usklađenosti takvih elaborata, za to nema uporište u zakonskim odredbama. Ured za graditeljstvo bi trebao utvrditi je li elaborat izrađen u skladu sa svakim rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i o tome izdati potvrdu ako su rješenja poštivana, ili odbiti izdavanje potvrde ako elaborat nije u skladu sa jednim od rješenja.


Pitanje 6. Rješenje o utvrđivanju građevne čestice je izdano na kopiji katastarskog plana prije homogenizacije katastarskog plana, a geodetski elaborat izrađujem nakon što je katastarski plan homogeniziran. Je li to u redu?

Geodetski elaborat za provedbu rješenja o utvrđivanju građevne čestice prvenstveno treba biti izrađen u skladu sa tim rješenjem, neovisno o homogenizaciji. Prilikom utvrđivanja usklađenosti/neusklađenosti se prvenstveno provjerava je li čestica čije se formiranje predlaže elaboratom uistinu oblika kako je u rješenju, te je li nastala od jedne ili više čestica na način na koji je uvjetovano rješenjem. Ako su navedeni uvjeti ispunjeni, nema razloga za odbijanje izdavanja potvrde o usklađenosti takvog elaborata sa rješenjem o utvrđivanju građevne čestice. Što se događa sa okolinom, ne može biti biti od utjecaja na odlučivanje o izdavanju potvrde. Međutim, ako se dogodi situacija da poslije homogenizacije više nije moguće izraditi geodetski elaborat na način da nova čestica bude oblikom i površinom u skladu sa rješenjem o utvrđivanju građevne čestice, ili da ju nije moguće formirati iz postojećih čestica ili njihovih dijelova onako kako je uvjetovano rješenjem, onda zapravo nije problem u elaboratu, nego prvenstveno u tome što se radi o neprovedivom rješenju. U tom slučaju je potrebno zatražiti izdavanje novog rješenja o utvrđivanju građevne čestice koje će moći biti provedivo, a onda temeljem novog rješenja se radi geodetski elaborat.


Pitanje 7. Na čemu se iscrtava prijedlog za izdavanje riješenja o utvrđivanju građevne čestice.

Zakon o prostornom uređenju je jasno propisao da se zahtjevu za izdavanje riješenja prilaže kopija katastarskog plana na kojoj se određuju oblik i veličina građevne čestice. S obzirom na kvalitetu planova grafičke izmjere se postavlja opravdano potpitanje, kako to u nekim situacijama ispravno prikazati. Zakon o prostornom uređenju nigdje ne propisuje kao obavezno, ali isto tako niti izričito ne brani da geodetski stručnjak prethodno izmjeri stvarno stanje na terenu i da se uz pomoć tih podataka iscrta prijedlog na kopiji katastarskog plana. Prilaganje izmjerene situacije uz zahtjev nije propisano. Na tako izrađen prijedlog je zasigurno veća vjerojatnost da će i rješenje o utvrđivanju građevne čestice biti provedivo, odnosno da će se moći izraditi geodetski elaborat po tom rješenju.


Pitanje 8. Treba li ovlašteni inženjer geodezije ovjeravati prijedlog na kopiji katastarskog plana uz zahtjev za izdavanje riješenja o utvrđivanje građevne čestice?

Takva obaveza nije propisana Zakonom o prostornom uređenju.
Adam Agotić, dipl.ing.geod.
globalni moderator

XXX
Postovi: 17
Pridružen/a: 30 kol 2019, 18:12

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la XXX » 31 kol 2019, 13:04

Evo jedan mali doprinos temi. Naime, vezano za 3. pitanje poslan je dopis MGIPU (u prilogu) pa ćemo ako i kad odgovore valjda znati nešto više.

PREDMET: Parcelacija građevinskog zemljišta

Investitor ima pravomoćnu sudsku presudu o utvrđivanju prava vlasništva na dijelu katastarske čestice. Prema lokacijskoj informaciji, taj dio katastarske čestice nalazi se u građevinskom području. Na tom dijelu katastarske čestice nalazi se zgrada stambene namjene koja je nelegalno izgrađena (bez građevinske dozvole, a zahtjev za legalizaciju nije podnesen). Zanima me da li u konkretnom slučaju postoji način za provesti pravomoćnu sudsku presudu odnosno formirati katastarsku česticu u skladu s pravomoćnom sudskom presudom? Naime, u skladu s čl. 161. st. 1. t. 3. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/13 i dr.), na temelju pravomoćne sudske presude može se raditi samo parcelacija neizgrađenog građevinskog zemljišta, a rješenje o utvrđenju građevne čestice se ne može izdati za zgradu koja nije postojeća. Zamolio bih Vas ako mi možete napisati službeno tumačenje (uputu, objašnjenje, mišljenje).

Avatar
adam.agotic
Postovi: 107
Pridružen/a: 13 lip 2019, 12:54
Lokacija: Slavonski Brod

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la adam.agotic » 01 ruj 2019, 07:34

XXX,
bojim se da ćete od Ministarstva dobiti odgovor na tragu onoga što sam napisao u odgovoru na pitanje broj 3. jer sam sa djelatnicima Ministarstva već razgovarao o tome.
Koliko znam, Ministarstvo će Vam na ovo ponovno odgovoriti da Zakon o prostornom uređenju ne propisuje mogućnost da se sudska presuda o utvrđivanju vlasništva provodi za izgrađeno građevinsko zemljište. Moram priznati da ja osobno ne podržavam takvu zakonsku odredbu, niti sam siguran da je to u skladu sa nekim drugim propisima, ali trenutno takva odredba stoji u Zakonu i imam informacije da na drugostupanjskom postupku po ovakvim pitanjima Ministarstvo odbija potvrdtiti elaborat. Ono što Vama, odnosno investitoru tada jedino preostaje jest pokrenuti daljnji postupak pred sudom. Zašto ovo ovako pišem, jer prema informacijama koje sam dobio u razgovoru sudovi nemaju ujednačeno postupanje prema ovom pitanju, postoje sudske presude u korist stranaka, ali isto tako i u korist Ministarstva. Da bismo i zatražili nekakvo pravno mišljenje o toj situaciji, trebali bismo imati barem nekoliko tih presuda da bi pravnici mogli nešto analizirati i eventualno predložiti, ali sumnjam da je tako nešto izvedivo u nekom razumnom vremenu.

Ono što Vam mogu pokušati predložiti je da Vaša stranka pokuša "pronaći" zahtjev za legalizaciju kako bi te zgrade učinila postojećim u postupku ozakonjenja, a potom zatražila rješenje o utvrđivanju građevne čestice. Ako je zgrada slučajno sagrađena prije 15.veljače 1968.godine, to bi isto bio jedan od načina za rješavanje problema, iako vjerujem da biste to već predložili stranci da je bilo moguće. Zadnje što mi pada na pamet da još pokušate provjeriti, ako je to izvedivo, da stranka ishodi građevinsku dozvolu u redovitoj proceduri za tu zgradu...
Adam Agotić, dipl.ing.geod.
globalni moderator

XXX
Postovi: 17
Pridružen/a: 30 kol 2019, 18:12

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la XXX » 01 ruj 2019, 13:14

Sve ove opcije koje ste naveli sam analizirao s investitorom, ali sve one znatno povećavaju financijske troškove ili su dugotrajne s neizvjesnim konačnim ishodom. S obzirom na to smatram da će investitor odustati od daljnjih postupaka ukoliko MGIPU ne ponudi neku realnu mogućnost u okviru postojećih ili budućih zakonskih propisa.

Malo je apsurdno da propisi iz područja prostornog uređenja i gradnje onemogućavaju provedbu pravomoćne sudske presude (o utvrđivanju prava vlasništva). Problem bi se riješio da se izgrađenim građevinskim zemljištem smatra ono zemljište na kojem je izgrađena postojeća zgrada.

Avatar
adam.agotic
Postovi: 107
Pridružen/a: 13 lip 2019, 12:54
Lokacija: Slavonski Brod

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la adam.agotic » 01 ruj 2019, 22:23

XXX,
To bi bila jedna opcija, druga opcija bi bila da se općenito dozvoli provedba sudskih presuda i za izgrađeno građevinsko zemljište. Što god bismo uspjeli postići od ove dvije opcije, bilo bi uspjeh.
Adam Agotić, dipl.ing.geod.
globalni moderator

Jelena RD
Postovi: 10
Pridružen/a: 02 kol 2019, 09:03

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la Jelena RD » 02 ruj 2019, 14:27

Na žalost, u mnogim katastarskim uredima brkaju pojmove neizgrađeno građevinsko područje i neizgrađeno građevinsko zemljište, pa je ne tako davno rečeno da ćemo za ove elaborate morati pribavljati potvrdu da se predmetni dio nalazi unutar neizgrađenog građevinskog područja, što je po meni potpuno krivo.

Ivana
Postovi: 6
Pridružen/a: 03 ruj 2019, 14:21

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la Ivana » 04 ruj 2019, 14:01

Prema Zakonu o prostornom uređenju NN 153/2013 (18.12.2013.) i Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju NN 39/2019 (17.4.2019.), citiram članke 160 i 161.:

Uvjeti parcelacije

Članak 160.

(1) Parcelacija građevinskog zemljišta može se provoditi samo u skladu s:
1. lokacijskom dozvolom
2. rješenjem o utvrđivanju građevne čestice
3. građevinskom dozvolom, odnosno drugim aktom na temelju kojega je izgrađena građevina
4. urbanističkim planom uređenja ili prostornim planom područja posebnih obilježja koji u gra_čkom dijelu
propisuje oblik i veličinu građevne čestice, odnosno zone pojedine namjene u mjerilu 1:1000 ili 1:2000
5. prostornim planom uređenja grada, odnosno općine i generalnim urbanističkim planom u svrhu određivanja
zemljišta koje je vlasnik dužan prenijeti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave na temelju članka 171. stavka
1. ovoga Zakona, odnosno
6. granicom građevinskog područja određenom važećim ili ranije važećim prostornim planom u svrhu
određivanja vlasništva zemljišta sukladno posebnim zakonima o poljoprivrednom zemljištu i šumama.
(2) Parcelacija zemljišta izvan granica građevinskog područja radi povećanja građevne čestice unutar granice
građevnog područja nije dopuštena.

Članak 161.
(1) Parcelacija neizgrađenog građevinskog zemljišta može se, osim u skladu s aktima i planovima iz članka 160.
stavka 1. ovoga Zakona, provoditi i u skladu sa:
1. svakim prostornim planom ako se zemljište nalazi na području na kojemu ovim Zakonom nije propisana
obveza donošenja urbanističkog plana uređenja
2. rješenjem o povratu zemljišta donesenog na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme
jugoslavenske komunističke vladavine
3. sudskom presudom o utvrđivanju prava vlasništva zemljišta.
(2) Parcelacija izgrađenog građevinskog zemljišta može se, osim u skladu s aktima i planovima iz članka 160.
stavka 1. ovoga Zakona, provoditi i u svrhu spajanja cijelih katastarskih čestica na kojima je izgrađena postojeća
zgrada.
(3) Članak 160. stavak 1. ovoga Zakona ne odnosi se na parcelaciju građevinskog zemljišta kojom se međusobno
usklađuje stanje u katastru, zemljišnoj knjizi i naravi.

Ako mi netko može objasniti članak 161.stavak 3 ovoga Zakona, odnosno da li je itko izradio takvu parcelaciju?

Konkretno imam slučaj da susjedi koriste svoje parcele (građevinsko zemljište) preko 15godina i njihova međa (suhozid) ne odgovara stanju u katastru i zk, a parcelacijom po zidu bi dobili dvije novoformirane čestice istih površina, te bi mogli izvršiti zamjenu nekretnina (stranke imaju ugovor o zamjeni nekretnina za dijelove čestica, te su platili porez). Može li se parcelirati po ovom članku ili stranka treba ići na lokacijsku dozvolu? Hvala unaprijed na odgovoru.

Avatar
adam.agotic
Postovi: 107
Pridružen/a: 13 lip 2019, 12:54
Lokacija: Slavonski Brod

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la adam.agotic » 07 ruj 2019, 06:41

Ivana,
do nas su došle informacije da neki katastri potvrđuju elaborate izrađene prema odredbi koju spominjete, čak su nam se javljali kolege sa svojim prepiskama službe SDGE-a gdje korisnička podrška također objašnjava da se elaborat može izraditi sukladno toj odredbi Zakona o prostornom uređenju.
S obzirom da je Pravilnik o geodetskim elaboratima po ovom pitanju barem meni osobno više nego kristalno jasan, ne vidim osobno načina da u ovom trenutku izradite elaborat primjenjujući tu odredbu Zakona o prostornom uređenju i primjenjujući odredbe Pravilnika o geodetskim elaboratima. U pravilniku ne vidim takvu vrstu elaborata, ali moram napomenuti da je ovo moje osobno mišljenje i da Komora o ovoj temi još nije raspravljala u svojim odborima jer se radi o tek nedavno uočenoj stvari, međutim znam da će uskoro biti i to na dnevnom redu.
Ukoliko netko od kolega u međuvremenu može s nama podjeliti svoja saznanja o ovome, volio bih da se javi na Forum, je li netko već izradio ovakav elaborat, u kojem katastru, po kojoj osnovi je takav elaborat u skladu sa Pravilnikom o geodetskim elaboratima itd. Državna geodetska uprava je i u svojim objašnjenjima oko primjene propisa o gradnji već spominjala izradu takvog elaborata "diobe ili spajanja" za potrebe usklađenja stvarnog stanja, katastra i zemljišne knjige, ali ne vidim zasad koja bi to točno svrha elaborata bila prema Pravilniku jer je ondje propisano da se elaborat diobe ili spajanja radi za zemljišta van građevinskog područja.
Lijep pozdrav
Adam Agotić, dipl.ing.geod.
globalni moderator

Ivana
Postovi: 6
Pridružen/a: 03 ruj 2019, 14:21

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la Ivana » 10 ruj 2019, 14:44

Hvala na odgovoru.
Prvenstveno sam pitanje postavila da skrenem pozornost na još nelogičnosti, jer zakoni i pravilnici nisu usklađeni, tumačenja različita,
pa se i ja nadam da će se još netko oglasiti po ovom pitanju.

geo13
Postovi: 8
Pridružen/a: 23 stu 2019, 12:27

Re: PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA

Post Postao/la geo13 » 14 vel 2020, 09:02

Ivana je napisao/la:
04 ruj 2019, 14:01

(3) Članak 160. stavak 1. ovoga Zakona ne odnosi se na parcelaciju građevinskog zemljišta kojom se međusobno
usklađuje stanje u katastru, zemljišnoj knjizi i naravi.

Ako mi netko može objasniti članak 161.stavak 3 ovoga Zakona, odnosno da li je itko izradio takvu parcelaciju?
Da li je Komora službeno zatražila mišljenje od Ministarstva jer ipak su oni nadležni za taj zakon a ne DGU? Jer se navodno sada može parcelirati i izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište bez potvrđivanja geodetskog elaborata na odjelu za Graditeljstvo, jer je potrebno izraditi vrstu elaborata E1 Dioba ili spajanje katastarskih čestica, te samo priložiti potvrdu da se k.č. nalazi u građevinskoj zoni.

Odgovorite