PARCELACIJE GRAĐEVISNKOG ZEMLJIŠTA
Postano: 02 kol 2019, 18:29
Nakon niza pitanja svojih članova po pitanju parcelacija građevinskog zemljišta, HKOIG je obavila konzultacije među svojim tijelima te kontaktirala Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja kako bi se stekao uvid u uobičajenu praksu po nekim pitanjima. Komora će i dalje biti u otvorenom kontaktu sa MGIPU po ovim pitanjima te se pozivaju članovi Komore da svoje eventualne nejasnoće oko primjene propisa o gradnji mogu uputiti prvo na adresu Komore. Stručna tijela komore će dati svoje mišljenje o postupanju, a ukoliko je potrebno i kontaktirati nadležno Ministarstvo radi konzultacija.
Potrebno je imati na umu da "mišljenje", bilo ono izdano od strane Komore ili Ministarstva nije i ne može biti obvezujuće, već da u svim upravnim postupcima pred Ministarstvom završnu riječ ima drugostupanjsko tijelo. U nastavku će u formi pitanje/odgovor biti navedena mišljenja Komore o pojedinim situacijama za koja vjerujemo da će u dobrom djelu poslužiti članovima.
Pitanje 1. Koja je razlika između neizgrađenog građevinskog zemljišta i neizgrađenog građevinskog područja?
Neizgrađeno građevinsko područje je područje unutar građevinskog područja nekog naselja, a koje je prostornim planom tog područja iskazano kao neizgrađeno. Neizgrađeno građevinsko zemljište je faktička kategorija i ona se utvrđuje prema stanju u naravi, odnosno je li na nekom zemljištu uistinu sagrađena zgrada ili nije. Zakon o komunalnom gospodarstvu članak 92. stavak 4. propisuje među ostalim:
"Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja na kojemu se u skladu s propisima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja mogu graditi zgrade stambene ili poslovne namjene, a na kojemu nije izgrađena zgrada ili na kojemu postoji privremena građevina za čiju izgradnju nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade"
Neizgrađeno građevinsko zemljište se faktički može nalaziti na području koje je prostornim planom naznačeno kao izgrađeno građevinsko područje, ali to ga ne "pretvara" u izgrađeno samo zbog te činjenice.
Analogno tome, izgrađeno građevinsko zemljište se može nalaziti na području koje je prostornim planom naznačeno kao neizgrađeno građevinsko područje.
Pitanje 2. Što kad se čestica formira iz više čestica od kojih su tri neizgrađene, a jedna je dijelom izgrađena, ali taj izgrađeni dio ne ulazi u novu česticu.
Bitno je utvrditi kakve su kategorije dijelovi zemljišta (izgrađeno/neizgrađeno) koji će činiti novu katastarsku česticu. Ako se radi o neizgrađenom građevinskom zemljištu, onda se na takvu parcelaciju trebaju primjenjivati odredbe koje se tiču neizgrađenog građevinskog zemljišta. Potrebno je doduše voditi računa, ako se na preostalom dijelu katastarske čestice čiji dio ulazi u novoformiranu česticu nalazi postojeća zgrada, da se parcelira na način da toj zgradi ostane zemljište nužno za redovitu upotrebu sukladno prostornim planovima. Treba voditi računa i o aktima koje ta zgrada posjeduje, kakvi su uvjeti propisani tim aktima i slično, tako da odgovor na ovo pitanje nije univerzalan za sve slučajeve.
Pitanje 3. Stranka mi je dostavila sudsku presudu o utvrđivanju prava vlasništva, ali za izgrađeno građevinsko zemljište. Mogu li izraditi parcelacijski elaborat temeljem takve presude.
Zakon o prostornom uređenju, članak 160. ne propisuje takvu mogućnost, međutim, to ne znači da nije dozvoljeno ishoditi i rješenje o utvrđivanju građevne čestice ako se na tom zemljištu nalazi postojeća zgrada, a koje će biti u skladu i sa prostornim planom ili barem sa pravilima struke te sa sudskom presudom.
Isto tako, elaborat se uvijek može izraditi i samo temeljem sudske presude bez poštivanja odredbi Zakona o prostornom uređenju. Ako njegovo potvrđivanje ne bude prihvaćeno na prvostupanjskoj i drugostupanjskoj razini, pravni sustav nudi pravni lijek i za takve opcije, a to je pokretanje upravnog spora. Praksa je do sada pokazala postojanje različitih odluka sudova u kojima su takve tužbe bile i odbijane i prihvaćane. Ovo je tema koja zahtjeva puno intenzivnih komunikacija sa Ministarstvom graditeljstva i prostornog uređenja čiji stavovi su zapravo jasni i u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju, ali prvenstveno sa Ministarstvom pravosuđa. U narednom vremenu će se Komora svakako dodatno angažirati oko ovog pitanja.
Pitanje 4. Što kad na čestici postoji zgrada koja je nelegalna? Ona nije "postojeća" sukladno propisima o gradnji, a smatra li se to zemljište izgrađenim?
Zakon o komunalnom gospodarstvu članak 92. stavak 4. propisuje među ostalim:
"Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja na kojemu se u skladu s propisima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja mogu graditi zgrade stambene ili poslovne namjene, a na kojemu nije izgrađena zgrada ili na kojemu postoji privremena građevina za čiju izgradnju nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade"
U definiciji neizgrađenog zemljišta se ne govori posebno o "postojećoj" zgradi, već o zgradi.
Pitanje 5. Jednim geodetskim elaboratom sam obuhvatio više katastarskih čestica, pri čemu na dvije čestice radim parcelaciju temeljem jednog rješenja o utvrđivanju građevne čestice, na druge dvije radim parcelaciju temeljem drugog rješenja o utvrđivanju građevne čestice, a na preostale 3 čestice evidentiram stvarno stanje. Je li to dozvoljeno?
Jednim geodetskim elaboratom je moguće obuhvatiti više katastarskih čestica unutar jedne katastarske općine. Također, nigdje nije propisno da se jednim geodetskim elaboratom može obuhvatiti samo jedan akt poput rješenja o utvrđivanju građevne čestice. Iako je bilo nekoliko pritužbi da nadležni uredi za graditeljstvo ne žele izdavati potvrde o usklađenosti takvih elaborata, za to nema uporište u zakonskim odredbama. Ured za graditeljstvo bi trebao utvrditi je li elaborat izrađen u skladu sa svakim rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i o tome izdati potvrdu ako su rješenja poštivana, ili odbiti izdavanje potvrde ako elaborat nije u skladu sa jednim od rješenja.
Pitanje 6. Rješenje o utvrđivanju građevne čestice je izdano na kopiji katastarskog plana prije homogenizacije katastarskog plana, a geodetski elaborat izrađujem nakon što je katastarski plan homogeniziran. Je li to u redu?
Geodetski elaborat za provedbu rješenja o utvrđivanju građevne čestice prvenstveno treba biti izrađen u skladu sa tim rješenjem, neovisno o homogenizaciji. Prilikom utvrđivanja usklađenosti/neusklađenosti se prvenstveno provjerava je li čestica čije se formiranje predlaže elaboratom uistinu oblika kako je u rješenju, te je li nastala od jedne ili više čestica na način na koji je uvjetovano rješenjem. Ako su navedeni uvjeti ispunjeni, nema razloga za odbijanje izdavanja potvrde o usklađenosti takvog elaborata sa rješenjem o utvrđivanju građevne čestice. Što se događa sa okolinom, ne može biti biti od utjecaja na odlučivanje o izdavanju potvrde. Međutim, ako se dogodi situacija da poslije homogenizacije više nije moguće izraditi geodetski elaborat na način da nova čestica bude oblikom i površinom u skladu sa rješenjem o utvrđivanju građevne čestice, ili da ju nije moguće formirati iz postojećih čestica ili njihovih dijelova onako kako je uvjetovano rješenjem, onda zapravo nije problem u elaboratu, nego prvenstveno u tome što se radi o neprovedivom rješenju. U tom slučaju je potrebno zatražiti izdavanje novog rješenja o utvrđivanju građevne čestice koje će moći biti provedivo, a onda temeljem novog rješenja se radi geodetski elaborat.
Pitanje 7. Na čemu se iscrtava prijedlog za izdavanje riješenja o utvrđivanju građevne čestice.
Zakon o prostornom uređenju je jasno propisao da se zahtjevu za izdavanje riješenja prilaže kopija katastarskog plana na kojoj se određuju oblik i veličina građevne čestice. S obzirom na kvalitetu planova grafičke izmjere se postavlja opravdano potpitanje, kako to u nekim situacijama ispravno prikazati. Zakon o prostornom uređenju nigdje ne propisuje kao obavezno, ali isto tako niti izričito ne brani da geodetski stručnjak prethodno izmjeri stvarno stanje na terenu i da se uz pomoć tih podataka iscrta prijedlog na kopiji katastarskog plana. Prilaganje izmjerene situacije uz zahtjev nije propisano. Na tako izrađen prijedlog je zasigurno veća vjerojatnost da će i rješenje o utvrđivanju građevne čestice biti provedivo, odnosno da će se moći izraditi geodetski elaborat po tom rješenju.
Pitanje 8. Treba li ovlašteni inženjer geodezije ovjeravati prijedlog na kopiji katastarskog plana uz zahtjev za izdavanje riješenja o utvrđivanje građevne čestice?
Takva obaveza nije propisana Zakonom o prostornom uređenju.
Potrebno je imati na umu da "mišljenje", bilo ono izdano od strane Komore ili Ministarstva nije i ne može biti obvezujuće, već da u svim upravnim postupcima pred Ministarstvom završnu riječ ima drugostupanjsko tijelo. U nastavku će u formi pitanje/odgovor biti navedena mišljenja Komore o pojedinim situacijama za koja vjerujemo da će u dobrom djelu poslužiti članovima.
Pitanje 1. Koja je razlika između neizgrađenog građevinskog zemljišta i neizgrađenog građevinskog područja?
Neizgrađeno građevinsko područje je područje unutar građevinskog područja nekog naselja, a koje je prostornim planom tog područja iskazano kao neizgrađeno. Neizgrađeno građevinsko zemljište je faktička kategorija i ona se utvrđuje prema stanju u naravi, odnosno je li na nekom zemljištu uistinu sagrađena zgrada ili nije. Zakon o komunalnom gospodarstvu članak 92. stavak 4. propisuje među ostalim:
"Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja na kojemu se u skladu s propisima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja mogu graditi zgrade stambene ili poslovne namjene, a na kojemu nije izgrađena zgrada ili na kojemu postoji privremena građevina za čiju izgradnju nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade"
Neizgrađeno građevinsko zemljište se faktički može nalaziti na području koje je prostornim planom naznačeno kao izgrađeno građevinsko područje, ali to ga ne "pretvara" u izgrađeno samo zbog te činjenice.
Analogno tome, izgrađeno građevinsko zemljište se može nalaziti na području koje je prostornim planom naznačeno kao neizgrađeno građevinsko područje.
Pitanje 2. Što kad se čestica formira iz više čestica od kojih su tri neizgrađene, a jedna je dijelom izgrađena, ali taj izgrađeni dio ne ulazi u novu česticu.
Bitno je utvrditi kakve su kategorije dijelovi zemljišta (izgrađeno/neizgrađeno) koji će činiti novu katastarsku česticu. Ako se radi o neizgrađenom građevinskom zemljištu, onda se na takvu parcelaciju trebaju primjenjivati odredbe koje se tiču neizgrađenog građevinskog zemljišta. Potrebno je doduše voditi računa, ako se na preostalom dijelu katastarske čestice čiji dio ulazi u novoformiranu česticu nalazi postojeća zgrada, da se parcelira na način da toj zgradi ostane zemljište nužno za redovitu upotrebu sukladno prostornim planovima. Treba voditi računa i o aktima koje ta zgrada posjeduje, kakvi su uvjeti propisani tim aktima i slično, tako da odgovor na ovo pitanje nije univerzalan za sve slučajeve.
Pitanje 3. Stranka mi je dostavila sudsku presudu o utvrđivanju prava vlasništva, ali za izgrađeno građevinsko zemljište. Mogu li izraditi parcelacijski elaborat temeljem takve presude.
Zakon o prostornom uređenju, članak 160. ne propisuje takvu mogućnost, međutim, to ne znači da nije dozvoljeno ishoditi i rješenje o utvrđivanju građevne čestice ako se na tom zemljištu nalazi postojeća zgrada, a koje će biti u skladu i sa prostornim planom ili barem sa pravilima struke te sa sudskom presudom.
Isto tako, elaborat se uvijek može izraditi i samo temeljem sudske presude bez poštivanja odredbi Zakona o prostornom uređenju. Ako njegovo potvrđivanje ne bude prihvaćeno na prvostupanjskoj i drugostupanjskoj razini, pravni sustav nudi pravni lijek i za takve opcije, a to je pokretanje upravnog spora. Praksa je do sada pokazala postojanje različitih odluka sudova u kojima su takve tužbe bile i odbijane i prihvaćane. Ovo je tema koja zahtjeva puno intenzivnih komunikacija sa Ministarstvom graditeljstva i prostornog uređenja čiji stavovi su zapravo jasni i u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju, ali prvenstveno sa Ministarstvom pravosuđa. U narednom vremenu će se Komora svakako dodatno angažirati oko ovog pitanja.
Pitanje 4. Što kad na čestici postoji zgrada koja je nelegalna? Ona nije "postojeća" sukladno propisima o gradnji, a smatra li se to zemljište izgrađenim?
Zakon o komunalnom gospodarstvu članak 92. stavak 4. propisuje među ostalim:
"Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja na kojemu se u skladu s propisima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja mogu graditi zgrade stambene ili poslovne namjene, a na kojemu nije izgrađena zgrada ili na kojemu postoji privremena građevina za čiju izgradnju nije potrebna građevinska dozvola. Neizgrađenim građevinskim zemljištem smatra se i zemljište na kojemu se nalazi ruševina zgrade"
U definiciji neizgrađenog zemljišta se ne govori posebno o "postojećoj" zgradi, već o zgradi.
Pitanje 5. Jednim geodetskim elaboratom sam obuhvatio više katastarskih čestica, pri čemu na dvije čestice radim parcelaciju temeljem jednog rješenja o utvrđivanju građevne čestice, na druge dvije radim parcelaciju temeljem drugog rješenja o utvrđivanju građevne čestice, a na preostale 3 čestice evidentiram stvarno stanje. Je li to dozvoljeno?
Jednim geodetskim elaboratom je moguće obuhvatiti više katastarskih čestica unutar jedne katastarske općine. Također, nigdje nije propisno da se jednim geodetskim elaboratom može obuhvatiti samo jedan akt poput rješenja o utvrđivanju građevne čestice. Iako je bilo nekoliko pritužbi da nadležni uredi za graditeljstvo ne žele izdavati potvrde o usklađenosti takvih elaborata, za to nema uporište u zakonskim odredbama. Ured za graditeljstvo bi trebao utvrditi je li elaborat izrađen u skladu sa svakim rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i o tome izdati potvrdu ako su rješenja poštivana, ili odbiti izdavanje potvrde ako elaborat nije u skladu sa jednim od rješenja.
Pitanje 6. Rješenje o utvrđivanju građevne čestice je izdano na kopiji katastarskog plana prije homogenizacije katastarskog plana, a geodetski elaborat izrađujem nakon što je katastarski plan homogeniziran. Je li to u redu?
Geodetski elaborat za provedbu rješenja o utvrđivanju građevne čestice prvenstveno treba biti izrađen u skladu sa tim rješenjem, neovisno o homogenizaciji. Prilikom utvrđivanja usklađenosti/neusklađenosti se prvenstveno provjerava je li čestica čije se formiranje predlaže elaboratom uistinu oblika kako je u rješenju, te je li nastala od jedne ili više čestica na način na koji je uvjetovano rješenjem. Ako su navedeni uvjeti ispunjeni, nema razloga za odbijanje izdavanja potvrde o usklađenosti takvog elaborata sa rješenjem o utvrđivanju građevne čestice. Što se događa sa okolinom, ne može biti biti od utjecaja na odlučivanje o izdavanju potvrde. Međutim, ako se dogodi situacija da poslije homogenizacije više nije moguće izraditi geodetski elaborat na način da nova čestica bude oblikom i površinom u skladu sa rješenjem o utvrđivanju građevne čestice, ili da ju nije moguće formirati iz postojećih čestica ili njihovih dijelova onako kako je uvjetovano rješenjem, onda zapravo nije problem u elaboratu, nego prvenstveno u tome što se radi o neprovedivom rješenju. U tom slučaju je potrebno zatražiti izdavanje novog rješenja o utvrđivanju građevne čestice koje će moći biti provedivo, a onda temeljem novog rješenja se radi geodetski elaborat.
Pitanje 7. Na čemu se iscrtava prijedlog za izdavanje riješenja o utvrđivanju građevne čestice.
Zakon o prostornom uređenju je jasno propisao da se zahtjevu za izdavanje riješenja prilaže kopija katastarskog plana na kojoj se određuju oblik i veličina građevne čestice. S obzirom na kvalitetu planova grafičke izmjere se postavlja opravdano potpitanje, kako to u nekim situacijama ispravno prikazati. Zakon o prostornom uređenju nigdje ne propisuje kao obavezno, ali isto tako niti izričito ne brani da geodetski stručnjak prethodno izmjeri stvarno stanje na terenu i da se uz pomoć tih podataka iscrta prijedlog na kopiji katastarskog plana. Prilaganje izmjerene situacije uz zahtjev nije propisano. Na tako izrađen prijedlog je zasigurno veća vjerojatnost da će i rješenje o utvrđivanju građevne čestice biti provedivo, odnosno da će se moći izraditi geodetski elaborat po tom rješenju.
Pitanje 8. Treba li ovlašteni inženjer geodezije ovjeravati prijedlog na kopiji katastarskog plana uz zahtjev za izdavanje riješenja o utvrđivanje građevne čestice?
Takva obaveza nije propisana Zakonom o prostornom uređenju.